Многие супруги, находясь в браке и имея совместное имущество, не знают, что существуют определенные нормы законодательства, регулирующие сделки по распоряжению совместного имущества. Это затрагивает не только самих супругов, но третьих лиц, участвующих в таких сделках, в частности это относится к сделкам с недвижимостью. И договоры залога супружеской недвижимости не исключение. В определенных случаях такие договоры могут быть признаны недействительными другим супругом и Четвертым кассационным судом общей юрисдикции указано в определении от 23.01.2020 по делу №88-2964/2019 в составе судей: Кудрявцевой Е.Н., Косарева И.Э., Бетрозовой Н.В., по каким основаниям это может быть.
Обстоятельства дела:
В период брака супругами были приобретены квартира, земельный участок и дом. Также во время брака муж заключил договор залога недвижимого имущества в виде земельного участка и дома для обеспечения обязательства по договору займа третьего лица. Договор залога был зарегистрирован в управлении реестра недвижимости.
При этом женою было выдано нотариальное согласие своему мужу на право продажи квартиры. Затем жене стало известно о наличии заключенного договора залога. И жена обратилась с иском к мужу о признании договора залога недействительным, об исключении записи и управления реестра недвижимости и разделе имущества. В обоснование иска жена указала, что она не давала своего нотариального согласия на заключение договора залога.
Суд первой и апелляционной инстанций посчитали доводы жены обоснованными, признали договор залога недействительным и произвели раздел имущества. Кассационная инстанция также не нашла причин для отмены судебных актов.
Выводы Четвертого кассационного суда общей юрисдикции:
При передаче общего имущества в залог требуется наличие согласия обоих супругов. Материалами дела подтверждено, что жена не знала о залоговой сделке, нотариального согласия на совершение данной сделки не давала. Ссылка мужа на предоставленное нотариальное согласие жены не состоятельна, так как из текста данного согласия следует, что согласие дано на сделку по купле-продаже квартиры, а не на заключение договора залога.
Также третье лицо, в чью пользу было заключен договор залога, не могло не знать о смысле текста нотариального согласия жены на совершение сделки купли-продажи квартиры и об отсутствии нотариального согласия жены на заключение договора залога земельного участка и дома.
Комментарии:
Семейное законодательство предусматривает, что если сделка по распоряжению общим имуществом совершается без согласия второго супруга, то данная сделка может быть признана недействительной по иску этого супруга. При рассмотрении данных споров также учитывается, знала ли одна из сторон сделки о несогласии супруга в отношении сделки, и каждая сторона сделки должна действовать добросовестно.
Поскольку большая часть имущества имеет большое значение для жизни семьи, то законодательство предусмотрело дополнительную защиту для второго супруга, который не участвует в совершении таких сделок. Законодательство установило обязательное нотариальное согласие второго супруга при совершении сделок в отношении имущества, имеющего ценность для семьи (квартиры, земельные участки, иные объекты недвижимости, машины). Такое нотариальное согласие требуется для сделок по реализации имущества, а также для сделок, требующих нотариального заверения, или государственной регистрации.
На договоры залога недвижимого имущества распространяется закон об ипотеке, соответственно, он предусматривает, что данный договор залога подлежит государственной регистрации и требует согласия всех собственников недвижимого имущества. Соответственно, для заключения договора залога недвижимости требуется согласие обоих супругов.
Важно помнить, что согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено. Для получения такого согласия у нотариуса потребуется паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающие документы на имущество.
При этом срок исковой давности по признанию данных сделок недействительными составляет три года с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать о совершении такой сделки без его согласия.
Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение споров".
Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!
Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.
Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru