Риски купли-продажи недвижимости по заниженной цене

Если объект продан по заниженной цене, то такая продажа может быть оспорена.

Судебный акт

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2021 по делу А40-35533/2018 (305-ЭС21-19707).

Обстоятельства дела

ООО «Региональное развитие» владело на праве собственности нежилым помещением.

Через риэлтора общество продало помещение физическому лицу по цене 123 млн. рублей. При том, что по оценке экспертов, рыночная стоимость объекта находилась в промежутке между 161 901 170 рублей и 194 281 404 рублей.

Через год в отношении общества возбудили дело о банкротстве и открыли конкурсное производство. Управляющий сразу оспорил сомнительную сделку, полагая, что она совершена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении заявления управляющему отказали в связи с недоказанностью осведомленности покупателя о противоправной цели сделки.

Кассация отменила судебные акты нижестоящих инстанций, не согласившись с ними в вопросе о существенности причиненного кредиторам вреда.

Покупатель обратился в Верховный Суд РФ для разрешения спора, апеллируя своей непричастностью к целям должника. Суд встал на сторону покупателя.

Выводы суда

Судебная коллегия определила, какие обстоятельства требуют оценки и подтверждения:

• целевая направленность сделки на причинение вреда имущественным правам кредиторов;

• причинение сделкой вреда имущественным правам кредиторов;

• осведомленность обеих сторон сделки (как минимум, потенциальная) о противоправности ее цели к моменту заключения.

Суд напомнил, что при решении вопроса об осведомленности об указанных обстоятельствах во внимание принимается разумность и осмотрительность стороны сделки, требующиеся от нее по условиям оборота. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность контрагента должника.

Коллегия пояснила механизм оценки кратного превышения стоимости проданного объекта над произведенным встречным предоставлением в целях подтверждения факта осведомленности покупателя. Так превышение стоимости должно быть явным и очевидным для любого участника рынка и выражаться, например, в:

• необъяснимом двукратном или более отличие цены договора от рыночной;

• нивелировании погрешности, имеющийся у всякой оценочной методики.

Иной подход (как был применен окружным судом) подвергает участников хозяйственного оборота неоправданным рискам полной потери денежных средств, затраченных на покупку.

Судебная коллегия отменила постановление кассационной инстанции.

Рекомендации

Не в последнюю очередь на вынесение решения в пользу покупателя повлияли следующие обстоятельства:

• цена сделки отличалась лишь на 30% от рыночной, что, по мнению судов, не говорило о существенном расхождении этой цены с рыночной;

• на дату совершения сделки публичные сведения о несостоятельности должника отсутствовали: не было вступивших в силу судебных актов о взыскании с него задолженности, открытых в отношении должника исполнительных производств, сведения ЕГРЮЛ и учредительных документов в отношении должника и ЕГРН в отношении принадлежащей ему недвижимости не содержали ограничений или запретов на совершение оспариваемой сделки;

• покупатель осуществлял сделку с должником через посредника (риэлтора), а расчеты - через аккредитив, что несвойственно для оформления сделок по противоправному выводу имущества должников в преддверии их банкротства;

• покупатель предпринял обычные меры для проверки юридической чистоты сделки, а убедительных поводов для более углубленной ее проверки не имелось;

• покупка оплачена своевременно и в полном объеме.

Перед совершением аналогичной сделки проверьте перечисленные обстоятельства, будьте осмотрительны и исполняйте свои обязательства по договору добросовестно.