Главная
Аналитика
Преимущественное право на заключение договора аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды

Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС18-13454 от 20.12.2018, А40-142102/2017

Обстоятельства дела

Собственник и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м сроком на 10 лет. Далее арендатор заключил с обществом "РИАЛТОРГ" договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв. м.

Через некоторое время собственник в одностороннем порядке отказался от договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

В связи с прекращением договора аренды субарендатор обратился к собственнику с заявлением о заключении с ним прямого договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв. м., но собственник потребовал освободить спорное помещение, так как все договоры субаренды прекратились с расторжением договора аренды. Субарендатор освободил занимаемое помещение.

Далее объект недвижимости площадью 570,5 кв. м. был продан предпринимателю - новому собственнику. "РИАЛТОРГ" предъявил к нему иск, а суд поддержал требования и обязал предпринимателя - нового собственника заключить с с договор аренды части помещения площадью 341,5 кв. м.

Однако в период до принятия этого судебного решения предприниматель уже успел заключить новый договор аренды в отношении всего помещения площадью 570,5 кв. м с третьим лицом, а третье лицо - заключило новые договоры субаренды.

"РИАЛТОРГ" посчитал, что указанный договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м и договоры субаренды нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 ГК РФ договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м. Поэтому он вновь обратился в арбитражный суд с иском о признании сделок ничтожными.

Суды трех инстанций пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить договор аренды части принадлежащего ему помещения. Следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв. м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи 606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав прежнего субарендатора.

Выводы Верховного суда

ВС РФ посчитал иначе, признав, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права.

Спорный договор аренды и договоры субаренды были заключены до вступления в законную силу решения об обязании предпринимателя заключить с "РИАЛТОРГ" договора аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв. м и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом.

Кроме того, даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.

Судебные акты трех инстанций отменены, в иске "РИАЛТОРГ" отказано.

Комментарии

  1. При заключении договоров субаренды всегда следует иметь ввиду, что Ваши права будут меньше защищены, чем если бы Вы заключили прямой договор аренды с собственником. Старайтесь заключить прямой договор аренды с собственником. 
  2. Ответственно подходите к подготовке текста договора субаренды: обязательно включайте в условия неустойку за неисполнение условий договора.
  3. Мы не рекомендуем обращаться в суд с исками к собственнику о преимущественном заключении договора аренды, если ранее Вы были всего лишь субарендатором. Вероятнее всего, суд откажет в удовлетворении этого требования. 


Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение спорров". 

Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам! 

Звоните по телефону  +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru