Главная
Аналитика
Андрюкова Е.В.
Как защитить арендатору свои права, когда в отношении объекта есть несколько договоров аренды

Как защитить арендатору свои права, когда в отношении объекта есть несколько договоров аренды

Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу № 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017

Обстоятельства дела

Общество "Газинком" (арендодатель) и общество "Анкор" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества.

Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако управление приостановило государственную регистрацию сделки по причине обременения указанного в договоре недвижимого имущества правами третьих лиц и наличия в ЕГРП ранее внесенных об этом записей.

Общество "Анкор" обратилось в суд с требованием о признании сделок недействительными и мотивировало свои требования тем, что сделка по передаче в аренду имущества, уже переданного ранее арендодателем в аренду иным лицам, не соответствует статьям 606 - 609, 611 ГК РФ, правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи являются приоритет первоначально заключенного договора аренды и недействительность (ничтожность) всех последующих договоров в отношении той же вещи.

Удовлетворяя иск, суды посчитали, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной) в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Выводы Верховного суда

В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Судебные акты трех инстанций отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Комментарии

  1. Суды все жестче и жестче подходят к тому, как стороны в суде ведут процесс. Прослеживается тенденция, что суды рассматривают споры между предпринимателями как между профессиональными участниками гражданского оборота, которые отлично знают и правильно применяют право. Поэтому мы рекомендуем предельно четко формулировать требования и выбирать подходящие способы защиты. Ошибки судом не прощаются и приводят к дополнительным судебным издержкам и потере времени. 

  2. Если Вы планируете заключать договор аренды недвижимого имущества, проверьте всевозможные реестры на предмет наличия обременений.

  3. Ответственно подходите к подготовке текста договора аренды: обязательно включайте в условия неустойку арендодателя за неисполнение условий договора.
  4. Если обнаружились права третьих лиц на недвижимое имущество, которое должно быть передано Вам по договору аренды, то следует помнить, что нужно обращаться в суд не с требованием о признании сделок, на основании которых возникли обременения, недействительными, а с требованием о возмещении убытков и выплате неустойки, установленной договором аренды.

Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение спорров". 

Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам! 

Звоните по телефону  +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru   


Назад