ОБНОВЛЕНО 07.04.2020
В условиях введения мер по борьбе с распространением COVID-19 одним из самых актуальных вопросов становиться достижение компромисса интересов арендаторов и арендодателей.
Обращаем ваше внимание, что сам по себе факт пандемии Короновирсуа, не является обстоятельством которое снимает с вас все обязательства по уплате арендных платежей и пр. – чтобы минимизировать ваши убытки вам требуется совершить ряд действий.
Также важно помнить, что большая часть вашего успеха по снижению размера убытков зависит от ваших переговоров с арендодателем. Если результат переговоров вас не устраивает, то ниже мы расскажем что вы можете сделать самостоятельно.
1. Внимательно ознакомьтесь с условиями Вашего договора аренды.
Первоначально Вам необходимо внимательно ознакомиться с условиями Вашего договора аренды и обратить внимание на пункты о возможности одностороннего расторжения договора и порядка его изменения. Это позволит Вам определить возможные варианты решения проблемы и выбрать наиболее правильный путь ведения переговоров с арендодателем.
2. Определите возможный вариант решения проблемы подходящий Вам.
снижение арендных платежей
отсрочка арендных платежей
расторжение договора аренды
Если вы хотите снизить размер арендной платы:
Во-первых, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, в случае, если по причине закрытия торгового центра, арендатор потерял возможность пользоваться арендованными площадями.
Во-вторых, Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что:
(п.2) Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Закон не регулирует на сколько размер арендных платежей должен быть снижен. Однако, вам следует ссылаться на две вышеуказанные нормы права, и указывать арендодателю что он обязан снизить размер аренды.
Порядок действий:
Составить письмо арендодателю с просьбой снизить размер арендных платежей
Еще раз - процент, на который снижается арендная плата (или конкретная сумма) устанавливается по соглашению сторон. При этом согласно п. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Образец письма арендодателю вы можете скачать по ссылке.
Если вы хотите отсрочки по арендным платежам:
По общему правилу силу ст. 450 ГК РФ стороны вправе изменять условия ранее заключенных ими договоров.
Соответственно, по соглашению сторон возможно изменения графика внесения арендных платежей, в том числе введение отсрочки:
Если вы арендуете недвижимое имущество краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения и относитесь к субъектам малого и среднего предпринимательства, то:
Вы имеете право на отсрочку арендных платежей в 2020 году по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 07.10.2016 №346 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».
Органы государственной власти, выступающие арендодателями, по договорам аренды в течение трех рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства должны обеспечить заключение дополнительных соглашений, предусматривающих отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.
(распоряжение Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р)
Если вы не являетесь арендатором такого имущества (арендуете у частного лица, коммерческой организации), то:
В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
03.04.2020 года была принято Постановление Правительства РФ №439 которым регулируется вопрос получения отсрочки по уплате арендной платы. Итак, отсрочка предоставляется на срок по 01.10.2020 года с даты введения режима повышенной готовности в соответствующем субъекте.
Какие условия отсрочки:
задолженность по арендной плате нужно заплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платеж осуществляется поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами. При этом платежа не должен превышать половину суммы арендной платы
на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется на всю сумму арендного платежа, а с момента отмены соответствующего режима и до 01.10.2020 года – в объеме 50% от суммы арендного платежа
штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры из-за несоблюдения арендатором обязательств не применяются;
арендодатель не вправе установить дополнительные платежи который подлежат оплате в связи с отсрочкой;
размер арендной платы по договору может быть уменьшен (по соглашению сторон)
отсрочка по коммунальным платежам и расходам на содержание объекта недвижимости не предоставляется, за исключением случая если сам арендодатель освобожден от таких платежей
Порядок действий:
Составить письмо арендодателю с просьбой отсрочить арендную плату
Образец письма арендодателю вы можете скачать по ссылке.
Если вы хотите расторгнуть договор:
Существует два способа расторгнуть договор
по общему правилу, установленному ст. 450 ГК РФ Вы можете в любой момент расторгнуть договор по соглашению сторон. Поэтому, прежде всего направьте письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон.
Если Вы хотите расторгнуть договор в одностороннем порядке, то прежде всего внимательно изучите условия договора. Имеете ли вы право на односторонний отказ?
Как правило, условие об одностороннем отказе сформулировано следующим образом:
«Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор …»
«Арендатор вправе отказаться от исполнения обязательств …»
Важно понимать, что не во всех договорах такое право предоставлено арендатору.
Да, имею право на односторонний отказ от договора
Необходимо направить арендодателю уведомление о расторжении договора
Нет, не имею право на односторонний отказ от договора
Форму уведомления о расторжении договора (в случае, если в договоре предусмотрен односторонний отказ) можно скачать по ссылке.
Уведомление о наступление обстоятельств непреодолимой силы можно скачать по ссылке.
Заявлении в ТПП субъекта для оформления заключения о форс-мажоре можно скачать по ссылке.
Помните, что наиболее благоприятен для сторон договора – досудебный порядок урегулирования спора.
Если вы не смогли найти ответ на свой вопрос – вы можете позвонить по телефонам горячей линии: 8-964-603-20-49, 8-964-603-92-18 с 10.00 до 13.00 для получения бесплатной консультации. Бесплатно мы консультируем только по вопросам связанным с текущей ситуацией.
Мы оказываем эту помощь безвозмездно. Однако, если посчитаете что информация на сайте вам помогла, то мы будем благодарны за любую оплату с вашей стороны:
1. Карта Сбербанка: 4276 8440 2500 8384
2. Карта Альфа Банка: 4584 1125 1703 6405
3. Карта Тинькофф: 5536 9177 1381 6459
4. Расчетный счет: ИП Безруков А.Е., ИНН 222309545900, р/с 40802810523160000330 в Филиал "Новосибирский" АО "АЛЬФА-БАНК", г. , к/с 30101810600000000774, БИК 045004774
После оплаты мы направим вам отчетные документы.
Дополнительный материал по теме: льготы по аренде, правила взаимодействия с работниками, кредитные каникулы, ограничения по торговле и др. по ссылке.
__________________________________________________________________________________________
Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение споров".
Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!
Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.
Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru