Да, может. Для этого вам нужно обратиться к арендодателю с письменным обращением и со ссылками на закон 98-ФЗ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
Однако закон не устанавливает насколько арендодатель снизит вам аренду.
Обоснование:
Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ предусматривает, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года. Такое право возникает в случае принятия властями субъекта режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Для реализации этого права арендатору необходимо направить арендодателю письмо с просьбой снизить арендную плату. При этом, конкретный процент или сумма на которую уменьшаются платежи по аренде, устанавливается по соглашению сторон.
Указанный выше закон также предусматривает, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Изменение суммы платежей оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.
Подобные правила содержит и Гражданский кодекс РФ, который в п. 4 ст. 614 устанавливает, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Например, по причине закрытия ТЦ арендатор, не может использовать арендуемое помещение по назначению. В данном случае, на арендодателе лежит обязанность предоставить скидку.
Да, может. Для этого необходимо направить письменное обращение к арендодателю со ссылкой на закон 98-ФЗ. Срок ответа на обращение -30 дней. 03 апреля был принят акт, регулирующий предоставление такой отсрочки
Если вы относитесь к субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то необходимо ссылаться на с распоряжение Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р. Срок ответа на обращение по данной категории договоров – 3 дня.
Отсрочка предоставляется на следующих условиях:
задолженность по арендной плате нужно заплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платеж осуществляется поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами. При этом платежа не должен превышать половину суммы арендной платы
отсрочка предоставляется со следующего дня, как будет отменен режим повышенной готовности
-штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры из-за несоблюдения арендатором обязательств не применяются;
арендодатель не вправе установить дополнительные платежи который подлежат оплате в связи с отсрочкой;
размер арендной платы по договору может быть уменьшен (по соглашению сторон)
Обоснование:
В соответствие с распоряжением Правительства Алтайского края от 01.04.2020 г. №110-р, если вы относитесь субъектам малого и среднего предпринимательства и являетесь арендатором имущества краевого государственного унитарного предприятия, краевого казенного предприятия, краевого государственного учреждения, то вы имеете право на отсрочку арендных платежей в 2020 году. Такая отсрочка должна быть предоставлена арендодателем в течение трех рабочих дней со дня обращения. Между сторонами оформляется дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплате равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.
Кроме того, Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ устанавливает общее правило в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. По таким договорам арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Условия и сроки такой отсрочки будут установлены Правительством РФ. После принятия соответствующего подзаконного нормативного акта содержание данного правила станет понятно в полной мере (например, отсрочка будет введена на срок 6 месяцев, на сумму отсрочки будут начисляться проценты за пользование в размере ключевой ставки).
Существует две точки зрения: с одной стороны, да, если арендодатель полностью перекрыл возможность доступа к помещению (п. 2 ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, даже приостановив полностью деятельность, вы продолжаете ограниченно пользоваться помещением (храните там оборудование, товар) и соответственно имеете право лишь на снижение арендной платы.
Мы придерживаемся первой точки зрения- пока вы не можете использовать помещение по назначению, то вы не должны платить аренду.
Обоснование:
Данный вопрос является спорным. С одной стороны, существует позиция судов, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Она вытекает из существа арендных отношений, которые в соответствие с п. 1 ст. 606 ГК РФ носят взаимный характер. Если одна из сторон не обеспечивает встречного предоставления (например, арендатор теряет возможность использовать арендованные площади в соответствие с условиями договора или назначением имущества по причине закрытия ТЦ, ТРЦ), вторая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Вместе с тем, зачастую речь не идет о полном прекращении исполнения обязательства со стороны арендодателя. Например, арендатор производственных площадей, вынужденный приостановить свою деятельность по причине издания Указа Президента, сохраняет возможность доступа в помещение. Кроме того, он продолжает частично его использовать, поскольку в данном помещении остается оборудование, продукция, материалы арендатора. Арендодатель при этом, как правило, осуществляет охрану помещения, обеспечивает энергоснабжение, поставку коммунальных ресурсов. Именно поэтому наиболее правильным, с точки зрения соблюдения баланса интересов арендатора и арендодателя является снижение арендной платы либо ее отсрочка. Однако, исходя из принципа свободы договора, по соглашению сторон вы можете установить, что на период вынужденного простоя арендная плата уплачиваться не будет.
Нет, в таком случае вы сохраните обязанность по уплате аренды.
Обоснование:
Сам по себе факт того, что арендатор перестал пользоваться помещением не влечет автоматического прекращения обязательств по оплате аренды. В соответствие со статьей 452 ГК РФ между сторонами должно быть подписано соглашение о расторжении договора. В случае если договором предусмотрено право на односторонний отказ, то договор прекращается по истечению срока установленного договором, после получения арендодателем уведомления. До этого момента за арендатором сохраняется обязанность своевременно вносить арендную плату.
В противном случае, может наступить гражданско-правовая ответственность в виде обязанности возвестить убытки и оплатить неустойку.
Пандемия COVID-2019 является форс-мажором, однако вы не можете ссылаться на это обстоятельство в случае, если невозможность заплатить аренду связана с отсутствием денежных средств. При наступлении форс-мажора вам необходимо немедленно уведомить об этом кредитора, а также позаботиться о сборе доказательств подтверждающих причинно-следственную связь между указанными обстоятельствами и невозможностью исполнения договора. При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.
Важно также понимать что форс-мажор защищает вас от ответственности, а не от самой обязанности вносить арендную плату.
Обоснование:
Пандемия нового коронавируса отвечает всем признакам обстоятельств непреодолимой силы (чрезвычайность, непредотвратимость, непреодолимость, объективность, независимость от воли должника). Кроме того, Торгово-промышленная палата РФ и торгово-промышленные палаты субъектов приступили к выдаче сертификатов о форс-мажорных обстоятельствах в связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-2019.
Вместе с тем, следует помнить, что положения Гражданского кодекса РФ о форс-мажоре носят необязательный (диспозитивный) характер и могут быть изменены условиями договора. Исходя из этого, прежде чем ссылаться на п. 3 статьи 401 ГК РФ необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора.
При этом, в соответствии с законом и сложившейся судебной практикой, не признаются форс-мажором предпринимательские риски, в частности, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Следовательно, арендатор, в случае отсутствия денежных средств, в том числе по причине простоя или снижения объема прибыли не имеет права ссылаться на форс-мажор.
Данная норма наиболее применима в отношении арендодателя, который, к примеру, не может исполнить обязательство по предоставлению во временное владение и пользование имущества по причине распоряжения органов государственной власти субъектов о закрытии торговых, торгово-развлекательных и других объектов розничной торговли.
Однако необходимо помнить, что в суде нужно будет доказать причинно-следственную связь между COVID-19 и неисполнением договора. Именно поэтому стоит заранее побеспокоиться о сборе документов, подтверждающих данное обстоятельство (переписка, акты государственных органов, свидетельство ТППи.т.д). Также следует немедленно уведомить кредитора о возникновении обстоятельств непреодолимой силы.
При этом окончательно признать препятствие форс-мажором в конкретной ситуации вправе только суд.
Нет, не освобождает.
Обоснование:
Необходимо помнить, что п. 3 статьи 401 ГК РФ в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) освобождает должника лишь от ответственности за нарушение обязательства (как в форме убытков, так и в виде неустойки). При этом само обязательство сохраняется. Кроме того, кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении по правилам п. 2 ст. 405 ГК РФ.
Вы имеете право не платить аренду за то период, который арендодатель не пускал вас на арендуемую территорию (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Также вы можете требовать расторжения договора со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.
Обоснование:
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество во временное владение и пользование. В данном случае, препятствуя доступу в арендуемое помещение, арендодатель нарушает свое обязательство. Следовательно, в данном случае сторона лишается права на встречное предоставление в виде арендной платы (п. 2 ст. 328 ГК РФ). При этом необходимо документально зафиксировать факт запрета доступа к объекту недвижимости.
П. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ дает право арендатору требовать расторжения договора в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
В таком случае арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Если на момент расторжения договора вы не оплатите задолженность. Есть также риск что арендодатель будет удерживать ваше имущество, и в дальнейшем взыщет арендную плату до момента официального расторжения договора.
Мы рекомендуем совершать активные действия, требуя снижения размера аренды или получения отсрочки.
Обоснование:
Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.
Кроме того, после того как договор аренды будет расторгнут, у арендодателя возникнет возможность удерживать имущество арендатора при наличии задолженности по арендным платежам. Такое правило установлено ст. 359 Гражданского кодекса РФ и рассматривается в данном случае как способ обеспечения исполнения обязательства. Право на удержания имущества арендатора может также устанавливаться договором на случай просрочки оплаты аренды в отношении еще действующего договора.
Для того чтобы обеспечить законность удержания имущества необходимо составить опись удерживаемого имущества либо акт об удержании и уведомить об этом арендатора.
В случае, если у вас отсутствует задолженность по договору или договор еще не расторгнут (а договором не предусмотрено удержание имущества на случай просрочки), такие действия противозаконны. Следует обратиться в правоохранительные органы.
Также мы рекомендуем письменно обратиться к арендодателю где обязательно указать на ваше несогласие с удержанием.
Обоснование:
За исключением случаев законного удержания имущества по причине наличия задолженности, обозначенных в предыдущем вопросе, препятствие доступу арендатора к своему имуществу рассматривается как самоуправство (ст. 330 УК РФ).
В данной ситуации ни в коем случае не следует самостоятельно пытаться проникнуть в помещение, взламывать замки или осуществлять иные действия, причиняющие вред имуществу арендодателя, иначе вы сами можете быть привлечены к ответственности. Наиболее правильным решением будет обращение в правоохранительные органы.
За подобные нарушения предусмотрена административная ответственность в виде штрафа или административного приостановления деятельности.
граждан – в размере от 15 тыс. до 40 тыс. руб.;
должностных лиц – от 50 тыс. до 150 тыс. руб.;
Обоснование:
С 1 апреля 2020 года установлена административная ответственность за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, совершенные в период режима ЧС или при возникновении угрозы распространения опасного заболевания или проведения ограничительных мероприятий (карантина), а также за невыполнение в установленный срок требования органа, осуществляющего федеральный государственный санэпиднадзор, о проведении санитарно-эпидемиологических мероприятий.
Если такими действиями (по нарушения правил) причинен вред здоровью человека или смерть человека, и если эти действия (бездействие) не содержат уголовно наказуемого деяния, то это влечет наложение административного штрафа:
граждан – в размере от 150 тыс. до 300 тыс. руб.;
Дополнительный материал по теме: льготы по аренде, правила взаимодействия с работниками, кредитные каникулы, ограничения по торговле и др. по ссылке.
__________________________________________________________________________________________
Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение споров".
Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!
Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.
Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru