Договор можно изменить только на будущее время. Стороны не освобождаются от ответственности за нарушения, возникшие до такого изменения. В рассмотренном деле гражданин мог претендовать на неустойку за период с момента нарушения первоначального срока передачи квартиры до даты заключения соглашения.
Судебный акт
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 № 41-КГ19-12
Обстоятельства дела
Участник и застройщик заключили договор участия в долевом строительстве. застройщик обязался до 31 декабря 2015 г. передать участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру.
В июле 2016 года заключено дополнительное соглашение, которым срок передачи объекта участнику долевого строительства изменен на IV квартал 2016 года.
Фактически квартира по акту приема-передачи передана застройщиком только 14 января 2017 г.
За нарушение сроков передачи объекта за период с 1 по 14 января 2017 г. решением мирового судьи взысканы неустойка и штраф.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением, заключенным сторонами в установленном законом порядке, изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства, что освобождает ответчика от обязательства по уплате неустойки за такое нарушение как за период, предшествующий заключению соглашения, так и за период с момента его заключения до 31 декабря 2016 г.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Выводы Верховного суда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не поддержала выводы судов первой и апелляционной инстанций.
Законодательство предусматривает, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
По общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Поскольку на 1 января 2016 г. объект долевого строительства участнику долевого строительства не был передан, то у последнего возникло право с указанной даты по начислению неустойки.
При этом дополнительное соглашение, которым изменен срок передачи истцу объекта долевого строительства на IV квартал 2016 г., не может служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушения оговоренного срока передачи объекта долевого строительства за период, предшествующий его заключению, поскольку указанное дополнительное соглашение не содержит условий об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате участнику долевого строительства неустойки.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, судебные акты отменены.
Комментарий
Данный судебный акт дает все основания рекомендовать застройщикам включать в условия дополнительных соглашений оговорку об освобождении от ответственности при продлении сроков сдачи объектов, а участникам долевого строительства, в свою очередь, внимательно читать проекты дополнительных соглашений и не подписывать их, если они не согласны с освобождением от ответственности застройщика за просрочки.