Вопрос о снижении арендной платы из-за COVID-19 разрешается судом индивидуально для каждого конкретного спора
Пандемия сама по себе не может влечь негативные экономические последствия для всех и каждого.
Судебный акт
Обстоятельства дела
Общество (арендатор) и Предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения. В договоре стороны предусмотрели возможность освобождения от ответственности за невыполнение или частичное невыполнение обязательств в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.
В марте 2020 года Общество направило Предпринимателю письмо с просьбой снизить размер арендной платы или расторгнуть договор. Причиной послужили трудности, возникшие ввиду падения спроса и уровня продаж после введения для граждан режима самоизоляции. Арендодатель от предложения отказался.
Общество обратилось в суд с иском о расторжении договора. Непредсказуемо изменившаяся эпидемиологическая ситуации в мире: локдаун и снижение потока покупателей привели к потере супермаркетом части обычной прибыли. Ключевым стал довод о наличии обстоятельств непреодолимой силы, которые ограничили возможность Общества надлежаще исполнять свои обязательства по договору, и позволили воспользоваться положениями статьи 451 ГК РФ, допускающей в таких случаях расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Арендодатель привел собственные аргументы:
-
арендатор - розничный продавец продовольственных товаров. В период пандемии COVID-19 его деятельность не была ограничена;
-
деятельность Общества не вошла в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения эпидемиологической ситуации;
-
согласно открытым данным, темп роста чистой розничной выручки торговой сети, к которой принадлежит супермаркет, вырос в сравнении с аналогичным периодом. Изменение экономических показателей в конкретном магазине не может служить достаточным условием для расторжения договора аренды сетью.
Арендодатель отметил, что тоже несет убытки в связи с ковидными ограничениями.
Суд, руководствуясь статьей 451 ГК РФ, расторг договор, условия аренды в изменившихся реалиях признал кабальными для супермаркета и указал, что прекращение обязательств не противоречит общественным интересам.
Апелляция решение отменила. Суд указал, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы, в значении статьи 451 ГК РФ, не может быть универсальным для всех категорий должников. Имеющие значение обстоятельства должны быть установлены индивидуально для каждого конкретного дела.
В сухом остатке, супермаркет не прекращал работу в период ограничений, в магазин был открыт беспрепятственный доступ, Общество не представило в суд финансовую документацию, объективно свидетельствующую о наличии убытков или невозможности исполнять обязательства по договору аренды.
Вторая инстанция также указала, что изменение покупательского спроса – часть предпринимательского риска продавца, а договор аренды не включает условие о зависимости внесения арендной платы от торгового оборота арендатора, количества покупателей и т.п.
Окружной суд не согласился с апелляцией и вернул силу первому судебному решению. Он указал, что введение карантинных мер негативно сказалось на покупательском спросе, повлекло уменьшение у арендатора на длительный период выручки, на которую тот рассчитывал. Это обстоятельство изменило положение дел супермаркета настолько, что сегодня у него отсутствует возможность исполнять договор на установленных в нем условиях.
Арендодатель обратился в Верховный Суд РФ, который принял его сторону.
Выводы суда
Верховный суд поддержал доводы апелляционного суда и добавил следующее.
1. Все указанные в статье 451 ГК РФ условия должны соблюдаться одновременно:
-
в момент заключения договора стороны не предполагали, что такое изменение обстоятельств произойдет;
-
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась;
-
исполнение обязательств на прежних условиях нарушит соотношение интересов участников и повлечет для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что правомерно рассчитывала при заключении договора;
-
из обычаев или договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
2. Если эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции, повлекли существенное изменение обстоятельств, от которых стороны изначально отталкивались, их возможно признать допустимыми основаниями для изменения или расторжения договора.
3. Применение статьи 451 ГК РФ и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств должно осуществляться с учетом взаимных интересов сторон и взаимного распределения рисков. Следует принять во внимание довод арендодателя о том, что он также претерпевает определенные негативные последствия.
Рекомендации
При обращении в суд с аналогичным требованием помните, что именно вам надлежит доказать:
-
чрезвычайность и непредотвратимость изменившихся обстоятельств для арендатора с учетом срока аренды, вида и характера вашей деятельности, условий ее осуществления в арендуемом объекте, в том числе регионе, в котором вы действуете, включая сроки действия и виды вводившихся противоэпидемиологических ограничений;
-
как изменилось соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора. Вы можете предоставить суду сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договоренностей.
Истца во много подвел отказ предоставить исчерпывающие сведения о невозможности преодолеть разумными экономическими мерами сложившиеся обстоятельства. Позаботьтесь о достаточности и убедительности информации, на которой основываете свою позицию.
Арендодателям следует подробно описать изменение своего финансового положения в период пандемии и продемонстрировать причинно-следственную связь между этими событиями. Обратите внимание суда, что вы взаимодействуете со множеством контрагентов, которые также испытывают затруднения и заявляют о послаблениях. Забота о деловом партнере должна быть разумной и не приводить к ослаблению вашего бизнеса.