При банкротстве застройщика право залога у дольщика, вложившего средства в покупку будущих офисных помещений, не прекращается. Если дом введен в эксплуатацию, требование дольщика обеспечивается залогом нежилого помещения, которое подлежало передаче. Если дом не достроен, считается, что требование обеспеченно залогом всего объекта.
Судебный акт
Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016
Обстоятельства дела
Между банком и должником были заключены три договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми (офисными) помещениями.
В связи с тем, что банк свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве исполнили, а нежилые помещения ему не были переданы, он обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов банкротящегося должника суммы фактически произведенного финансирования и неустойки, в котором также просил признать банк залоговым кредитором.
Суды констатировали наличие у банка денежных требований к должнику в размере, предъявленном кредитной организацией к включению в реестр требований кредиторов должника. Однако при этом суд первой инстанции указал на то, что не имеется правовых оснований для признания требований банка обеспеченными залогом нежилых помещений (первая очередь строительства) и не завершенного строительством объекта (вторая очередь строительства).
Изменяя определение суда первой инстанции и признавая требование банка обеспеченным залогом нежилых помещений первой очереди строительства, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что за остальными участниками долевого строительства первой очереди зарегистрировано право собственности на жилые помещения, и исходил из того, что банк как участник той же очереди строительства является законным залогодержателем поставленных на кадастровый учет нежилых помещений, строительство которых фактически окончено.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что требование банка о признании его залогодержателем в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома (вторая очередь) не основано на положениях гражданского законодательства и Закона о банкротстве и удовлетворению не подлежит.
Окружной суд, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе определение суда первой инстанции, исходил из того, что для целей применения законодательства о банкротстве к числу участников строительства относятся только те лица, перед которыми должник имеет обязательства по передаче жилых помещений, и поэтому счел, что оснований для признания банка залоговым кредитором не имеется.
Выводы Верховного суда
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов.
При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.
В ситуации, когда многоквартирный дом введен в эксплуатацию, а нежилое помещение не может быть передано дольщику в натуре вследствие банкротства застройщика, оно включается в конкурсную массу. Застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на такое нежилое помещение. В этом случае право залога дольщика подвергается дальнейшей трансформации: требование становится обеспеченным залогом не всех помещений в доме (как общее обеспечение одного из созалогодержателей), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличное обеспечение залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).
По первой очереди строительства суд апелляционной инстанции принял правильное, по сути, постановление: требования банка будут являться обеспеченными залогом нежилых помещений, входивших в предмет этих договоров, с момента регистрации застройщиком права собственности на них за собой. У окружного суда не имелось оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в данной части.
В отношении второй очереди строительства имеется в натуре не завершенный строительством объект, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего. Управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в общедоступном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
В указанной части требования банка, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома считаются обеспеченными залогом всего не завершенного строительством объекта второй очереди строительства.
Судебные акты первой инстанции и кассации были отменены, постановление апелляции отменено в части, залоговые требования банка признаны.
Комментарий
Если Вы оказались дольщиком банкрота, но не настаивали на фиксации статуса залогодержателя в судебном акте в рамках дела о банкротстве должника (как это сделал банк в вышеуказанном судебном деле), то Вы все равно точно также можете рассчитывать на распределение денежных средств, вырученных от реализации не завершенного строительством объекта либо нежилых помещений (при условии окончания этой очереди строительства). Однако лучше все-таки получить статус залогового кредитора.