Да, об этом в очередной раз напомнил в своем определении Верховный суд.
Судебный акт
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС18-22413 по делу № А41-80395/2017
Обстоятельства дела
Предприятию принадлежали объекты недвижимости. В отношении земельного участка под ними был заключен договор аренды сроком на 49 лет с комитетом по управлению имуществом. Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Предприятие попало в процедуры банкротства и по результатам открытых торгов индивидуальный предприниматель приобрел у предприятия в лице конкурсного управляющего в собственность объекты недвижимости (автогараж, комнату приезжих, контору лесхоза, красный уголок), расположенные на указанном земельном участке.
Вместе с правом собственности на недвижимость к ИП перешли права и на земельный участок. При этом предприниматель полагал, что для него должна быть сохранена арендная ставка, которая действовала для прежнего арендатора.
Министерство имущественных и земельных отношений полагало иначе и обратилось в суд с иском к ИП о взыскании неосновательного обогащения – платы за пользование земельным участком в период с 27.01.2015 по 06.02.2017.
Суды трех инстанций поддержали позицию Министерства и взыскали с ИП неосновательное обогащение.
Выводы Верховного суда
Верховный суд не согласился с выводами судов нижестоящих инстанций.
Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Судебные акты были отменены, а в иске Министерству - отказано.
Комментарии
Указанные выводы Верховного суда не являются новыми, однако на практике по-прежнему органы государственной власти не учитывают положения законодательства и судебной практики, нарушая права новых собственников.
Следует помнить, что к покупателю недвижимости переходят те обязанности и права на земельный участок, которые принадлежали продавцу недвижимости.
Если орган государственной власти пытается навязать изменения в условия пользования землей (допустим, в части арендной ставки), то новый арендатор имеет положительные перспективы на защиту своих прав в суде.