Сдача в аренду помещений является деятельностью в отношении только объектов недвижимости, или также в отношении земельного участка, на котором они расположены?

Сдача в аренду объектов недвижимости затрагивает как объекты недвижимости, так и земельные участки под ними. Поэтому если земельный участок имеет строгое целевое назначение, использование хотя бы одного помещения, расположенного на нем, с иной целью будет считаться нарушением законодательства. 

Судебный акт 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2019 № Ф05-14821/2017 по делу № А40-241271/2016

Обстоятельства дела

Росреестр провел проверку соблюдения требований земельного законодательства в отношении коммерческой организации (научно-производственного центра). По результатам проверки выявлено несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка - эксплуатация зданий и сооружений под научно - производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Росреестр назначил за выявленное административное нарушение наказание в виде штрафа в размере 700 тыс руб.

Считая результаты проверки и постановление незаконными, заявитель обратился в суд с заявлением об оспаривании штрафа Росреестра. 

Удовлетворяя заявленные требования в части оспариваемого постановления по делу об административном правонарушении суды исходили из того, что основным видом деятельности общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук. Так как фактически общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. 

Суды сделали вывод, что предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Выводы суда округа

Кассация не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций. 

В данном случае, как установили суды, земельному участку, используемому заявителем, установлен вид разрешенного использования для объектов общественно-делового значения - "эксплуатации зданий и сооружений под научно-производственные цели".

Использование земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования нарушает правовой режим и вид разрешенного использования земельного участка.

Указывая на то, что передача в аренду части помещений в здании под офисы, кафе, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения не повлекло за собой изменение его функционального назначения, суды не приняли во внимание, что эти помещения предназначены для деятельности научно-производственного центра, а не для извлечения прибыли от их сдачи в аренду под офисы, кафе, объекты торговли и предприятия сферы обслуживания населения иным лицам.

Такие виды деятельности предполагают разные виды разрешенного использования, предусмотренные законодательством (и соответственно, разную плату в отношении арендуемого обществом земельного участка).

При этом функциональное назначение здания может сохраняться и при изменении деятельности по эксплуатации помещений в этом здании, что однако, само по себе не исключает вывод о не соответствии такой деятельности разрешенному виду использования земельного участка, на котором расположено здание.

По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в обжалуемой части.

Комментарии

1. Мы рекомендуем проверять, какой статус имеет земельный участок, на котором расположены здания и сооружения, прежде чем сдавать/брать их в аренду. 

2. Помните, что за нецелевое использование земель возможно наложение существенного денежного штрафа. Кроме того, гипотетически можно говорить о гражданско-правовых исках арендаторов, если необходимо будет расторгать заключенные ранее с ними договоры аренды.