Арендатор не теряет преимущественное право выкупа, если направил возражения относительно выкупной цены, но не подписал договор купли-продажи.
Судебный акт
Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 304-КГ18-15768 по делу № А46-18028/2017
Обстоятельства дела
Предприниматель заключил в 2005 году с департаментом договор аренды нежилого помещения на срок до апреля 2035 года.
Решением городского совета в 2011 году была утверждена программа приватизации муниципального недвижимого имущества, в которую включено имущество, переданное заявителю в аренду.
На основании заявления предпринимателя установлено его преимущественное право как арендатора на приобретение в собственность без торгов указанного объекта недвижимости.
Департамент направил в адрес предпринимателя письмо с предложением заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений и проект договора купли-продажи. Департамент также указал, что предприниматель должен реализовать данное право в течение тридцати дней с момента получения проекта договора.
Предприниматель выразил несогласие с предложенной в проекте договора выкупной ценой арендуемых нежилых помещений, а администрация города вынесла распоряжение о признании утратившим силу распоряжения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Предприниматель оспорил это распоряжение в судебном порядке, однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявления предпринимателя, посчитав, что предприниматель не подписал направленный департаментом проект договора купли-продажи и поэтому утратил преимущественное право на их приобретение.
Через 5 лет предприниматель вновь обратился в департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений, считая, что на день подачи заявления он соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ (об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства) требованиям, так как является субъектом малого предпринимательства, непрерывно с 2005 года пользуется арендованными объектами недвижимости и добросовестно исполняет обязанность по внесению арендной платы.
Департамент возвратил заявление предпринимателю, указав, что предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемых объектов недвижимости, что подтверждено судебными актами 2012 года.
Предприниматель вновь обратился в арбитражный суд и вновь суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований.
Выводы Верховного суда
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций.
При рассмотрении дела в 2012 году суды устанавливали факт неподписания субъектом малого предпринимательства договора купли-продажи арендованных помещений по предложенной продавцом цене и сделали вывод об утрате заявителем преимущественного права на выкуп помещений.
Однако указанный вывод не может иметь преюдициального значения для решения вопроса о наличии у предпринимателя на основании поданного им в 2017 году заявления права на приобретение арендованных помещений в порядке Закона № 159-ФЗ.
Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить возражения относительно выкупной цены не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.
Кроме того, Законом № 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу в уполномоченный орган субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды требований, указанных в статье 3 названного Закона (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе).
Принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Комментарии
Нередко судебные тяжбы сопряжены с т.н. “эмоциональным выгоранием”, когда хочется бросить начатое, особенно когда суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. Поручите ведение дела профессионалам и наберитесь терпения. Бывает, что защитить права удается только в Верховном суде.
Если у Вас уже был отказ по заявлению о выкупе арендованного имущества в рамках Закона № 159, то это еще не повод отказываться от идеи приобрести это имущество в собственность. Через два года можно подавать повторное заявление, а если отказ был выдан совсем недавно, то можно рассмотреть вариант оспаривания его в суде.