Может ли предварительный договор содержать условия об оплате и передаче вещи?

Скорее нет, чем да. Верховным судом было рассмотрено дело, в котором предварительный договор между застройщиком и гражданами фактически подразумевал условие о передаче квартиры. Кроме того, в нем была установлена обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры. Суд отметил, что в предварительном договоре такие условия устанавливать нельзя, иначе он перестает быть предварительным. 

Судебный акт 

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 № 11-КГ19-3

Обстоятельства дела 

Граждане обратились в суд  с требованием к застройщику о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры. В договоре было условие о том, что стороны обязуются заключить до определенной даты основной договор, а с момента полной оплаты стоимости квартиры у заказчика возникает обязанность передать жилье. 

Обязательства по оплате стоимости квартиры истцы исполнили в полном объеме до заключения основного договора, однако застройщик не торопился подписывать соглашение. В итоге все сроки сдвинулись на несколько месяцев. 

Ссылаясь на законодательство о защите прав потребителей, граждане просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и неустойку за нарушение срока подписания основного договора.

Решением районного суда исковые требования удовлетворены частично. С застройщика в пользу граждан взыскана неустойка за просрочку подписания основного договора, в остальной части - отказано.  Апелляция и кассация поддержали районный суд. 

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суды нижестоящих инстанций исходили из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.

Выводы Верховного суда

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций. 

Независимо от наименования договора, судам следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, этот договор не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комментарии

При составлении и подписании договоров следует помнить, что названия далеко не всегда предопределяют, какие именно нормы будут применяться к этим договорам. Суды смотрят на экономическую сущность отношений и нередко договоры переквалифицируют. Иными словами, на практике не действует принцип “как вы лодку назовете, так она и поплывет”.