Алтайский край, г. Барнаул, Социалистический просп. 109, офис 305

Все, что вы хотели знать о переоценке кадастровой стоимости земли и недвижимости

Автор: Сёмкин Я.Г.
30 декабря 2015


С 2013 года в России началась массовая переоценка кадастровой стоимости земельных участков. В наступающем году этот тренд сохранится. Для Алтайского края данный вопрос в 2016 г. станет особо актуальным в связи с утверждением результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края[1].

Неподдельный интерес к этой проблеме связан с тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости непосредственно связана с определением размера налоговой базы для исчисления земельного налога. Размер кадастровой стоимости объекта недвижимости также влияет на размер арендных платежей и выкупной стоимости такого объекта. В целях оптимизации налогообложения и снижения издержек правообладатель объекта недвижимости имеет возможность снизить сумму земельного налога, арендной платы или выкупной стоимости земельного участка, обратившись в предусмотренном законом порядке в компетентные органы с требованием об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

Правовой основой для оспаривания (переоценки) кадастровой стоимости объекта недвижимости служат положения ЗК РФ (в частности, ст. 66 ЗК РФ), Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в котором подробным образом регламентирована внесудебная процедура оспаривания кадастровой стоимости. Судебный же порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости установлен гл. 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Общим условием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости является ситуация, когда результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника, правообладателя объекта недвижимости в тех или иных областях права (например, в области налогообложения).

Законом установлена особая процедура оспаривания кадастровой стоимости: внесудебный порядок и судебный порядок.

Внесудебный порядок предполагает обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в Алтайском крае такая комиссия находится при Управлении Росреестра по Алтайскому краю). Соблюдение внесудебного порядка обязательно для юридических лиц. Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, вправе обратиться непосредственно в суд с требованием об установлении рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости, минуя комиссию.

Для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости необходимо подготовить ряд документов:

- заявление с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость и установить в отношении объекта недвижимости рыночную стоимость;

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа. К правоустанавливающим документам относятся договор аренды, мены, купли-продажи и проч. К правоудостоверяющим – свидетельство о праве собственности/о праве бессрочного пользования/о праве ПНВ;

- отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в виде электронного документа;

- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета;

- иные документы, обосновывающие требования заявителя по его усмотрению.

Важно знать, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Заявление в комиссию не оплачивается государственной пошлиной.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Безусловно, рабочим основанием является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Реже комиссия рассматривает заявления, в которых заявитель указывает на недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Реальные же сроки рассмотрения в Алтайском крае составляют от 15 до 20 дней. При этом заявитель извещается о времени, месте заседания комиссии и вправе участвовать на заседании лично или через представителя.

Необходимо обратить внимание на следующие особенности рассмотрения заявления комиссией.

Как уже было отмечено выше, к заявлению прикладывается отчет об оценке, в котором содержатся сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости. В том случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30 %, то комиссия принимает положительное решение и определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В том случае, когда стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке, превышает кадастровую стоимость более чем на 30%, то для принятия комиссией решения об изменении кадастровой стоимости необходимо предоставить положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков, удовлетворяющие требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В противном случае, комиссия откажет в удовлетворении требований заявителя.

По результатам рассмотрения заявления комиссия выносит одно из следующих решений:

- об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

- об отклонении заявления.

Чаще всего комиссия выносит отрицательное решение и, как правило, в обоснование своих выводов, ссылается на чисто формальные основания: недочеты, неточности в отчете об оценке или заключении эксперта.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Основания для обращения в суд.Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде, если:

- результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заинтересованного лица;

- комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

- заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в месячный срок.

Споры, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости, рассматриваются судами республик, областей, краев. В Алтайском крае – Алтайским краевым судом.

При обращении с административным заявлением в суд истцу необходимо оплатить государственную пошлину (для физических лиц – 300 руб., для юридических – 2000 руб.), а также подготовить пакет необходимых документов.

К административному исковому заявлению должны быть приложены:

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

- документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином;

- документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

- документы, подтверждающие вручение искового материала административным ответчикам;

- документы, подтверждающие полномочия представителя административного истца.

Отдельного внимания требует определение круга ответчиков по такой категории дел.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, при котором она создана (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю»).

При оспаривании кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, ответчиком будет являться орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю»).

В остальных случаях надлежащими ответчиками будут являться государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (администрация Алтайского края), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю»).

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости истцу следует обратить пристальное внимание на сроки обращения в суд с требованиями о переоценке.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Решения и действия (бездействие) комиссии могут быть оспорены в трехмесячный срок со дня, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении его прав и законных интересов (по сути, в трехмесячный срок с момента отказа комиссии).

Срок рассмотрения дела в суде составляет два месяца. При этом следует учитывать, что по данной категории дел нередко возникает необходимость в назначении оценочной экспертизы, что влечет за собой приостановление производства по делу и увеличивает фактические сроки его рассмотрения.

Следует обратить внимание на сам порядок рассмотрения данной категории споров.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 Кодекса об административном судопроизводстве РФ (Производство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти). В остальных случаях административное исковое заявление рассматривается в порядке гл. 25 Кодекса об административном судопроизводстве РФ (Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости).

Бремя доказывания фактов, имеющих юридическое значение для дела (размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, размер рыночной стоимости объекта недвижимости и т. д.), лежит на административном истце.

В случае удовлетворения исковых требований, суд в резолютивной части решения указывает на новый размер кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следует отметить, что суды в основном принимают положительные решения и удовлетворяют исковые требования административных истцов.

Определенной спецификой обладает институт распределения судебных расходов при рассмотрении исследуемой категории споров.

По общему правилу при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Однако из этого правила есть исключение. Так, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Подводя итог, хотелось бы отметить следующие важные моменты.

Во-первых, кадастровая стоимость объекта недвижимости не является «приговором» для правообладателя, собственника такого объекта. Законом предусмотрена возможность установить рыночную стоимость объекта недвижимости, и, как правило, в результате она отличается от кадастровой, причем в несколько раз.

Во-вторых, законом четко и прозрачно регламентирована процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. Несмотря на это, для эффективного и максимально быстрого достижения желаемого результата, заявителю потребуется приложить немало усилий, а также обладать необходимыми познаниями в области оценки, земельного, налогового, административно-процессуального права.

В-третьих, процедура оспаривания, при всей ее прозрачности, не является быстрой. Так, с момента подачи заявления в комиссию и до получения решения суда об удовлетворении исковых требований может пройти 4-5 месяцев. И это при условии оперативного сбора необходимых документов, слаженной работы заявителя и лица, который представляет его интересы в комиссии и суде.

В-четвертых, в подавляющем большинстве случаев суды принимают положительные решения по вопросу установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, что в результате приводит к снижению налоговой нагрузки на заявителя, оптимизирует его затраты на содержание имущества в целом.



[1]             Постановление Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472




вернуться к списку