Самострой (или самовольное строителство) не признается объектом гражданских прав. С ним нельзя совершать сделки, нельзя узаконить право собственности (далее – ПС) на него. Самовольной постройке уготована судьба быть снесенной. Причем снести его должен тот, кто его построил.
Узаконить такую постройку можно только путем признания ПС на нее через суд. Однако для этого должен быть соблюден ряд требований, установленных законодательством. Одно из таких требований обращено непосредственно к лицу, которое заявляет иск о признании ПС на самострой. Оно должно владеть земельным участком, на котором совершено незаконное строительство, на вещном праве (например, ПС).
А что делать тем, кто владеет землей на обязательственном праве (например, по договору аренды)? Разве они лишены возможности признать свои права на результат самовольного строительства? С этим вопросом разбирался Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В. в деле № А03-6173/2019 (Решение от 05.03.2020).
Фабула дела:
ИП Дмитриенко П.В. подал иск к Администрации Каменского района Алтайского края о признании ПС на здание (гостиный домик).
В обоснование иска Дмитриенко П.В. указал, что на участке Администрации, которым он пользуется по договору аренды, истец произвел строительство здания – гостиного домика. Ему не разрешили ввести объект в эксплуатацию, поэтому он обратился в суд.
Из материалов дела следует:
30.10.2009 между Администрацией г. Камень-на-Оби и Дмитриенко П.В. заключен договор арены земельного участка на 5 лет;
дополнительным соглашением от 26.10.2018 к договору стороны продлили срок действия договора на 49 лет с 23.10.2018 по 25.10.2067;
проектным отделом ООО «БТИ г. Камень-наОби» в 2009 году была разработана проектная документация отдыхо-парковой зоны;
Администрация выдала Дмитриенко П.В. разрешение на строительство объекта отдыхопарковой зоны (в рамках которой предусматривалось строительство гостевых домиков и хозяйственных зданий);
02.06.2014 истец зарегистрировал ПС на объект незавершенного строительства –гостиный домик;
истец обращался в Администрацию с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, на что 04.06.2018, 06.07.2018, 19.02.2019, 28.02.2019 получил письменные отказы, на основании того, что при визуальном осмотре было выявлено несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства рабочему проекту на строительство отдыхо-парковой зоны.
Администрация возражала относительно удовлетворения требований Дмитриенко П.В. Она считала, что узаконение самовольной постройки невозможно, потому что разрешение на строительство (далее – РНС) выдавалось Дмитриенко П.В. на основании и в пределах и объеме, предусмотренном рабочим проектом 083-09-ПЗ на строительство отдыхо-парковой зоны. Данный проект предусматривал комплексную застройку участка для целей рекреационного назначения и исключал возможность отдельного строительства объектов недвижимости.
Также она указала, что поскольку земля находится в пользовании у Дмитриенко П.В. по арендному соглашению, возможность признания ПС на самострой на этом участке исключена.
Суд согласился с доводами истца и признал его право собственности на гостиный домик.
Выводы суда:
1. ПС на самострой на земле, предоставленной во временное пользование для возведения соответствующего недвижимого объекта, может быть признано при соблюдении определенных условий. Владелец участка должен явно выразить свою волю на передачу земли во временное пользование именно для возведения строений определенного назначения и дать РНС.
2. Земля, на которой расположена спорная постройка, предоставлена истцу в аренду, для туристско-рекреационной деятельности сроком на 49 лет. Истцу ответчиком выдано разрешение на строительство, которое предусматривало строительство гостиных домиков и построек хозяйственного назначения. Из этого следует, что ответчик знал и был не против использования его участка путем строительства на нем зданий рекреационного назначения.
3. Сам по себе факт отсутствия у истца вещных прав на землю и владение участком на обязательственном праве (по договору аренды) не может являться достаточным основанием, чтобы отказать в удовлетворении иска о признании ПС на самострой.
Комментарии и рекомендации:
1. Возведение объекта на чужой земле не исключает возможности признать на него ПС. Важно показать суду, что владелец земли явно выразил свое согласие на использование его земли с целью строительства на нем определенного объекта. Эта согласие может быть выражено с помощью выдачи РНС, указание в договоре аренды возможности использовать участок для постройки здания конкретного назначения.
2. Важно помнить, что помимо требований к участку, важными условиями для признания ПС на самострой также являются:
соблюдение всех строительных норм и регламентов, требований проектной документации;
строение не должно создавать угрозу для других;
строение не должно нарушать права и интересы других.
Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение споров".
Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!
Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.
Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru