Как поступить залогодержателю, если при обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости обнаруживается зарегистрированная аренда?
Можно обратиться в суд с требованием признании отсутствующим обременения в виде права аренды по договору. Если в договоре об ипотеке есть условие об обязательном согласии залогодержателя на заключение залогодателем договоров аренды и такого разрешения не выдавалось, то суд, вероятнее всего, признает право отсутствующим.
Судебный акт
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2019 № Ф05-1049/2019 по делу № А40-69525/18
Обстоятельства дела
Компании на праве собственности принадлежат нежилые помещения. Эти нежилые помещения были заложены в пользу другой компании на основании договора об ипотеке в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору.
Ввиду неисполнения обязательств по кредитному договору решением суда было обращено взыскание на это недвижимое имущество.
Однако в процессе обращения взыскания на имущество выяснилось, что оно было передано по договору аренды третьему лицу, хотя в договоре об ипотеке было указано, что залогодатель не вправе передавать заложенное имущество в аренду без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Залогодержатель обратился в суд с требованием о признании отсутствующим права аренды на объект.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что договор аренды был заключен после заключения договора об ипотеке, при этом согласия на заключение договора аренды залогодержателем не предоставлялось. Поэтому договор аренды прекратил свое действие в связи с вступлением в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, правовых оснований для нахождения соответствующей записи в ЕГРН не имеется.
Выводы судов
Суды посчитали, что требования истца должны быть удовлетворены, поскольку:
доказательств выдачи разрешения залогодержателя на заключение договора аренды, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено,
истцом представлены документы, свидетельствующие о том, что арендатор использует арендуемое имущество по настоящее время.
Комментарии
Залогодержателям рекомендуем включать в договор ипотеки условие о том, что заключение залогодателем договоров аренды с третьими лицами возможно только после получения предварительного письменного согласия залогодателя. В противном случае может оказаться так, что обратить взыскание на объект вы сможете, однако фактически нельзя будет “выселить” арендатора до истечения срока аренды.