Споры по нарушению условий договоров долевого участия в строительстве занимают немалую нишу в судебной практике. Одна, наверное, из самых распространенных причин для судебных тяжб - это нарушение застройщиком сроков по сдаче объекта строительства участнику. Когда застройщик считается просрочившим свои обязательства по сдаче объекта и в какой момент начинает считаться неустойка определил Верховный суд РФ в составе судей: Грачевой И.Л., Золотовой Е.Н., Киселевой О.В. в своем Определении от 13.02.2020 г. по делу №А40-290938/2018.
Обстоятельства дела:
Между Индивидуальным предпринимателем (участник долевого строительства) и Обществом (застройщик) 09.06.2016 г. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее по тексту – Договор), согласно которому Общество обязуется передать квартиру предпринимателю после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По условиям договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию был указан 4 квартал 2017 года (т.е. крайний срок 31.12.2017), а передача квартиры осуществляется в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Предприниматель в полном объеме произвело оплату объекта долевого строительства, а Общество, в свою очередь, получило разрешение на ввод в эксплуатацию объекта 07.09.2018 и передало квартиру предпринимателю 21.09.2018 г.
ИП посчитал, что Обществом нарушен срок сдачи квартиры, т.к. крайний срок истекал 30.06.2018 и обратилось в Арбитражный суд за взысканием неустойки в размере 213 900,00 рублей за просрочку срока по передаче квартиры на 83 дня.
Арбитражный суд удовлетворил требования, указав, что действительно Обществом нарушен срок сдачи объекта. Так по договору срок истекал 30.06.2018 г., а передача квартиры состоялась только 21.09.2018 г. Однако апелляционный суд отменил решение первой инстанции на основании того, что шестимесячный срок начинает исчисляться с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, а именно с 07.09.2018 г., а значит Обществом не нарушен срок по передаче квартиры. Верховный суд отменил постановление апелляционного суда и поддержал доводы первой инстанции.
Выводы Верховного суда РФ:
Срок сдачи объекта по договору долевого участия строительства является существенным условием;
Застройщик должен предупредить участника долевого строительства за 2 месяца, в случае невозможности передать объект долевого строительства в согласованные сроки, и изменение срока сдачи объекта должно быть согласованно между сторонами Договора;
Срок по передаче квартиры дольщику зависел от действий Общества по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и срок на выполнение таких действий Общества должен быть ограничен во времени по условиям Договора. Соответственно, Договором установлен крайний срок на получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно 31.12.2017 г.;
Срок для передачи квартиры начинает исчисляться от крайней даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. от 31.12.2017 и истекает 30.06.2018.
Комментарии:
1. Исходя из данной позиции Верховного суда РФ, срок для передачи объектов долевого строительства необходимо исчислять от крайних дат периода времени, указанных в договоре участия в долевом строительстве, при этом неважно какими периодами времени он исчисляется: неделями, месяцами, годами. И временные интервалы или конкретные сроки обязательно должны быть указаны в данном договоре.
2. В случае изменения таких сроков, такие изменения обязательно должны быть внесены в договор посредством дополнительных соглашений. Застройщик не вправе самостоятельно изменять сроки, указанные в договоре. Если вы не согласны на перенос сроков, то вы не обязаны подписывать соглашение.
3. При нарушении Застройщиком срока по сдаче объекта строительства участник долевого строительства вправе взыскать неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от цены договора участия в долевом строительстве за каждый день просрочки. А если участник долевого строительства физическое лицо, то данная неустойка рассчитывается в двойном размере.
__________________________________________________________________________________________
Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях "Арбитражное судопроизводство" и "Разрешение споров".
Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!
Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.
Звоните по телефону +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес info@bezrukovpartners.ru